Le Monde du bureau après Covid 19

Il est peu probable que nous revenions, une fois réglée la prévention et les soins du Covid-19 à la situation antérieure, comme si rien ne s’était passé. Certaines tendances ont été considérablement accélérées, en trois mois pour trois ans voire beaucoup plus sans possibilité de retour en arrière : la visioconférence, la digitalisation des actes et l’usage de tous les outils numériques permettant de se passer du « présentiel », la flexibilité du travail, le e-commerce qui devient non plus l’exception mais l’usage courant y compris pour l’alimentaire. Les enjeux environnementaux et sociétaux sont devenus déterminants !  

Dans l’immobilier de bureau, l’utilisateur est plus que jamais au cœur des préoccupations.   
L’industrie immobilière sort de sa zone de confort, fait évoluer les référentiels, s’adapte à cette évolution brutale. Même dans un climat économique dégradé, des opportunités sont à saisir pour proposer de nouvelles offres, valorisant certains métiers.      

A propos de l’usage des bureaux, l’imagination, la créativité, l’anticipation ne pourront faire l’impasse sur des questions fondamentales ayant marqué les esprits : comment intégrer les risques sanitaires d’une future pandémie dans les espaces de travail tout en les rendant attractifs afin que chacun éprouve de l’envie et du plaisir à revenir au bureau, accessoirement aussi pour assurer une bonne productivité du travail ; comment organiser la nouvelle flexibilité, tenant compte de certaines limites au « home office « ; comment anticiper les nouveaux besoins de surfaces des entreprises, trouver les nouveaux ratios, les nouveaux modèles d’occupation dans ce contexte, qui plus est, perturbés par la forte chute d‘activité nécessitant de réduire plus encore les surfaces. Et pour les propriétaires comme pour les utilisateurs, comment gérer la vacance inéluctable.

Les grands utilisateurs et leur direction immobilière, associée à la DRH, les AMO, les architectes d’intérieur, les bureaux d’études, les designers, les investisseurs ; en fin de chaîne, les promoteurs, les architectes, les aménageurs, les « facility et property-managers » pour « l’exploitation durable », tous sont concernés pour dessiner les bureaux de demain, qui donneront envie d’y retourner et d’y vivre.

Le bureau de demain est flexible, transformable et réversible ; il est aussi de plus en plus virtuel et mobile à partir d’un « port d’attache » physique, extensible au domicile ou en des « tiers lieux » dont on peut penser qu’ils vont se redéployer après un échec il y a quelques années ; cette extension nécessitant aménagements et équipements techniques, fixes et mobiles.

Ainsi s’impose un nouveau mode de management nécessitant une formation spécifique au pilotage des équipes à distance. En effet, un encadrement trop directif par manque de confiance du manager dans la capacité de ses équipes à être autonomes peut devenir une source de crispation voire de burn-out. Insuffisamment animés, la désocialisation peut guetter certains, faire perdre motivation et dynamique ou encore, sens des priorités et organisation.

Les propriétaires bailleurs vont devoir se montrer très proches de leurs clients utilisateurs qui vont réduire leurs surfaces, optimiser, reconfigurer leurs plateaux, dégager des espaces de bureau à sous-louer en « corpo-working », nouveau service proposé. Il leur faudra comprendre ces besoins, parfois reporter ou renégocier les loyers. Les indicateurs sur le marché du bureau seront impactés, les mesures d’accompagnement fortement accrues, en durée comme en valeur, les business plans revus, les valeurs impactées à la baisse, peut-être de plus de 15%.  La prime de risque s’accroîtra de 50 points de base voire plus, à l’exception du « core » parisien dont le taux de vacance restera faible même s’il double. Les stratégies d’investissements et de vente seront révisées.

Les investisseurs long terme sur fonds propres continueront probablement à investir en « Core » en étant particulièrement sélectifs et en se diversifiant. Ils s’efforceront de valoriser leur image en étant pionniers en matière d’investissement responsable.  Le bien-être, la santé, la neutralité carbone, l’air purifié, la durabilité, la réduction des risques climatiques seront plus que jamais des clefs pour définir une stratégie RSE autant pour les nouvelles constructions que pour les actifs existants en exploitation, à remodeler en conséquence, d’où un marché de l’AMO/MOD qui devrait logiquement rester très actif.

Tous les métiers des services immobiliers BtoB vont devoir davantage renforcer leur compréhension du client et la qualité du service tout en accompagnant cette transition vers une économie plus responsable, et ceci, en fiabilisant et complétant leurs bases de données sur immeubles. Le concept de la « Foncière Numérique » se généralisera.

Les gestionnaires d’actifs seront pris entre deux feux : renégocier les baux sans faire trop de concessions mais aussi infléchir les positions trop rigides de leur hiérarchie ou de leur mandant. Une négociation à double face que les négociateurs avertis des conseils, qui vont réduire leurs effectifs, pourront exercer une fois passés chez les bailleurs ou leur asset-manager. 

Pour DVA cela se traduit notamment par une très grande proximité avec nos clients et un plus grand nombre de missions de conseil en organisation.

Depuis le déconfinement, outre des missions de promotion résidentielle, de promotion tertiaire en région, de property management en activité et logistique dans le cadre d’une réinternalisation pour une meilleure maîtrise, d’analyse investissement, de fund management et de dirigeant de SGP, nous avons également signé des recherches dans l’architecture, le bâtiment, les essais et la certification des constructions.

Est-ce rattrapage après trois mois de calme plat, de report et de résiliation de missions ? Est-ce généré par les nouveaux besoins ? Le manque de lisibilité est total, tout le monde attend le second semestre pour se prononcer mais déjà, l’attentisme n’a pas été de rigueur en cette fin de mois de juillet.